房企先保安全再谈超越

按理说,大数据时代,凡是用数字说话的排名应该是越来越透明了。但也不尽然。前不久,听到朋友说起某企业老板,命令属下将其在××排行榜的位次往前挪20名。虽说有些机构做排行榜存在可商榷的商业空间,但一下子前移这么多位次还是挺棘手的。

我个人对有些排行榜是颇不以为然的,但也理解个别企业老板的想法。譬如,少数地方招商的时候就很以引进“××20强或30强”为自豪。拿房企排名来说,你要是没到一定位次,连参与竞拍土地的资格都没有,何况金融机构的授信门槛也相当高——内部白名单往往也跟企业规模、位次挂钩。

从克而瑞公布的2018房企销售排行榜看,市场集中的趋势还在继续。TOP 100销售业绩同比增长35%,TOP 30的集中度达到45%。但显然,增幅在放缓,百强房企的规模增速已从前两年的40%左右回落至20%-30%。

年度最令人瞩目的“黑马”当属新城控股,销售额从2017年的1260亿元增至2018年的2204亿元,同比增长74.9%。早几年,业绩同比实现翻番的房企也有,比如碧桂园,2013年度和2016年度同比分别增长123%和120%。但千亿级房企在2018年下半年市况转淡的背景下还能实现逾50%的增幅就颇为不易了。

这个现象会不会给其他房企以启示呢?逆势奇袭,不排除一些房企怀揣这样的梦想。

如你所知,有果就有因。业绩的增长需要多方面因素的支撑,包括但不限于区域布局、产品适销、融资渠道、组织架构以及执行力等。就项目而言,你得有充足的货值,地点、时间都踩对了。本来是2018年下半年上市的产品,你提前到上半年销售,恭喜你;本来是上半年上市的产品,如果拖到所谓金九银十,很可能就触礁了。

最近跟几位业内朋友讨论2019年的楼市,普遍认为市场底部已经确认,而政策方面,目前来看不会更紧。中央经济工作会议提出房地产市场的管理“夯实城市政府主体责任”,这意味着城市一级的房地产调控将更加精准,相关措施变动可能更频繁。

如果说“楼市已经筑底”是业内共识,那么部分房企可能会加大投资。手里有银子的加快买地,银子不足的加快融资,以期增大自己的“粮食储备”。而一些可供货值充分的企业在制定2019年目标时,会再次萌发规模跳跃性超越的想法。

在资产价格市场,底部确认的后面是跟着“何时反弹”几个字。然而,即使“楼市已经筑底”的说法成立,但谁也不能确定,“底”有多长。A股已经筑底两年半,可分析师还在说,2019年初还在筑底。楼市3个月是筑底,12个月也是筑底。

刚看到58同城、安居客发布报告说,2018年全国房产销售额大概率将突破14万亿元,并且有可能成为峰值数据。2017年全国商品房销售金额为13.37万亿元。但没看到哪个机构预测2019年的销售额,即使预测了也别信,基本测不准。

房地产所谓的市场“底部”,既包括价格也包括销量。虽然多数房企希望房价能涨点儿,利润率升点儿,但与价格相比,成交量即使不是更重要,至少也是同等重要。去化率、回款才是直接影响现金流的主要因素。

虽然不少专家都预测说,2019年部分城市的调控政策存在微调的可能,但理性的房企都不会将销售大增的砝码放在这上面。上面说了,城市政府为了实现调控更精准,“松”与“紧”的工具都会使用,如果“松”导致涨,过段时间不排除再“紧”回来,但松紧带来的波动,可能与房企的预期反差较大。

人们都是基于过去来预测未来,但实际上知道现在也未必能预见未来。2016年10月起的这一轮所谓严厉调控开启后,少有人能预见2017年的量价齐涨;而2017年底2018年初很多房企基于2017年经验制定了不无高昂的目标,结果到下半年市场成交却转为清淡。2018年与2017年的政策并无根本不同,推动变化的主要因素是市场自身。

既然不能预期城市一级调控的松与紧,那就得回到市场层面;而市场层面的底部有多长又测不准,怎么办?我的建议是,要有底线思维,财务底线。从悲观处入手,往乐观处努力。制定2019年计划时,不妨将底部设定得长一些,6个月以上,如果市场超预期向好,就是多赚的,如果市场仍在谷底徘徊也不至于惊慌被动。

回到开头,规模与市场占有率。我一再跟企业的朋友说,我国房地产仍有很长的发展期,其中的空间和广度,哪怕是小房企,只要不犯大的决策错误,不像已经退市的中弘股份那么贪婪,生存暂时是没有问题的。

但哪个房企甘于只求生存呢。排在100多名的企业,想挤入100名以内;100名左右的企业,想跨进50名以内。理论上说,在房地产长效机制建立并发挥效用以前,除了极少数头部企业,其他区间的房企仍存在大幅超越的可能;而当长效机制健全之后,市场格局已定,再想逆袭就很难很难了。

成功者,人只看到他的光鲜。房地产市场发展到今天,期望大幅超越的房企,战略、机制、人才、资本等,均不允许有明显的短板,否则,逆袭与跌倒,只是一线之间。

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